前7个月，百强房企拿地金额达5783 亿元，同比增长34.3%

中国经济报导：2025 年前 7 个月，百强房企拿地金额达 5783 亿元，同比增长 34.3%，这一数据背后折射出房地产行业结构性调整的深层逻辑。从市场表现看，头部房企聚焦核心城市优质地块的策略更加清晰，政策支持与融资环境改善共同推动土地市场回暖，但行业分化加剧、中小房企生存空间收窄的趋势也愈发显著。

市场热度：核心城市土拍溢价率创纪录

1. 头部房企主导核心地块争夺

上海、杭州、深圳等热点城市成为土拍主战场。例如，上海徐汇区 051-11 地块以 20 万元 / 平方米的楼面价刷新全国纪录，杭州拱墅区地块经 43 轮竞价触发 “双高双竞” 条件。这类地块多位于城市核心地段，兼具稀缺性与高价值属性，如上海虹口区北外滩地块因十年内首推住宅用地，吸引绿城以 46.33% 的溢价率竞得。中指研究院数据显示，TOP10 房企新增货值占百强房企的 43.5%，头部集中度进一步提升。

2. 央国企成为拿地主力

央企、国企及地方国资占据拿地金额前 10 名的主导地位。例如，中海地产以 542 亿元权益拿地金额位居榜首，绿城、保利紧随其后。民企仅在深耕区域补充土储，如滨江集团聚焦杭州，7 月单月销售额超 80 亿元的同时，在杭州拿地金额位列第一。这种格局与融资环境密切相关 ——2025 年上半年房企债券融资 2541.9 亿元，其中头部企业信用债融资占比达 48.2%，平均利率降至 2.61%，资金优势显著。

驱动因素：政策松绑与融资环境改善

1. 供给端：地方政府优化供地策略

各地通过 “缩量提质” 释放优质地块，例如上海 2025 年第六批次土拍推出北外滩、徐汇等稀缺地块，北京、杭州同步加大核心区土地供应。这种策略直接拉动土地出让金增长 —— 上半年一线城市宅地出让金同比增长 49.5%，二线城市增长 43.5%，杭州、北京单城出让金均超千亿元。

2. 需求端：房企补仓需求与风险规避

尽管 1-7 月百强房企销售额同比下降 12.5%，但头部企业仍逆势拿地，主要基于两方面考量：一是抢占核心城市 “安全资产”，规避三四线城市库存风险；二是通过新增货值优化土储结构，例如绿城新增货值 1116 亿元，为后续销售提供保障。中指研究院指出，新地块销售速度通常快于旧库存，持续拿地可改善现金流与盈利水平。

3. 融资端：信用债与 ABS 成关键支撑

2025 年上半年房企债券融资中，信用债占比 60.1%，平均期限延长至 3.92 年，3 年以上期限占比提升至 58.4%。保利发展、华润置地等头部企业通过发行长周期信用债降低资金成本，同时利用 CMBS/CMBN 等 ABS 工具盘活存量资产，上半年 ABS 融资规模达 958 亿元，占比近 38%。这种融资结构优化为拿地提供了长期资金支持。

行业分化：冰火两重天的市场格局

1. 核心城市与三四线城市分化

长三角、京津冀、中西部三大城市群中，长三角 TOP10 房企拿地金额达 1802 亿元，远超其他区域。而三四线城市土地市场持续低迷，上半年住宅用地成交面积、出让金同比双降，平均溢价率不足 5%。例如，成都、苏州等二线城市核心地块溢价率超 20%，但同一城市郊区地块仍以底价成交。

2. 头部房企与中小房企分化

TOP10 房企拿地金额占百强企业的 43.5%，而 TOP51-100 房企拿地均值仅为 60 亿元，同比下降 13.5%。这种分化在融资端更为明显 —— 上半年 65 家 A 股上市房企中，41 家预亏，超六成房企净利润下滑，中小房企因信用资质不足难以获得低成本资金，被迫退出核心城市竞争。

3. 企业策略分化：激进扩张与谨慎收缩并存

滨江集团、金茂等企业采取高强度拿地策略，拿地销售比分别达 72.5% 和 64.22%，通过高投资换取市场份额；而万科、华发等企业因财务压力收缩战线，华发上半年权益拿地金额仅 20 亿元，拿地销售比不足 10%。这种差异反映出行业从 “规模扩张” 向 “质量优先” 转型的阵痛。

风险与挑战：高价地的隐忧与可持续性

1. 高价地开发压力凸显

上海、杭州等地地块溢价率超 40%，部分地块楼面价接近周边房价的 70%，房企需通过产品创新（如提升得房率、升级外立面材料）消化成本。中指研究院提醒，若后续销售不及预期，可能引发项目利润率下滑风险。

2. 三四线城市土地市场积重难返

尽管地方政府通过降低起拍价、优化供地结构吸引投资，但三四线城市人口外流、库存高企的基本面未改，土地市场难以实质性回暖。例如，2025 年上半年三四线城市宅地成交面积同比下降 10%，部分城市流拍率超 30%。

3. 政策与市场波动风险

当前土地市场热度依赖宽松政策与房企补仓需求，若下半年销售数据未能改善，或引发拿地意愿回调。此外，监管部门对 “高负债、高杠杆” 房企的融资限制仍在，部分企业可能面临资金链压力。

未来趋势：核心城市主导与模式创新

1. 土地市场进一步向高能级城市集中

预计北上深杭等城市核心地块仍将保持高溢价，而多数三四线城市以底价成交为主。中指研究院预测，前 20 城宅地出让金占比将突破 70%，房企投资策略需进一步聚焦 “好城市 + 好地块”。

2. 融资工具创新与存量资产盘活

ABS、公募 REITs 等工具将成为房企融资重点，尤其是持有型资产丰富的企业可通过 CMBS/CMBN 降低融资成本。此外，项目 “白名单” 机制、经营性物业贷等政策有望扩大试点，缓解现金流压力。

3. 产品力与运营能力成竞争关键

随着 “好房子” 标准提升，房企需从 “拿地 - 开发 - 销售” 的传统模式转向 “产品设计 - 客户运营 - 价值提升” 的全周期服务。例如，绿城、建发等企业通过新中式产品、智慧社区等差异化策略提升溢价空间。

这轮土地市场回暖既是行业触底反弹的信号，也是结构性调整的必然结果。对于房企而言，在核心城市精准补仓、优化融资结构、提升产品力将成为破局关键；对于行业而言，土地市场的分化与集中，或将加速房地产行业向高质量发展阶段迈进。