5 月楼市在改善型住房需求推动下呈现显著回暖态势

2025 年 5 月楼市在改善型住房需求推动下呈现显著回暖态势，核心城市量价齐升，政策支持与市场结构优化共同支撑市场积极表现。

核心城市新房市场表现强劲，改善型需求主导成交

根据百城价格指数，5 月全国新建住宅平均价格环比上涨 0.30%，同比上涨 2.56%，其中上海、广州等核心城市涨幅领先，分别达到 1.47% 和 1.25%。

北京、上海、广州新房成交量环比分别增长 14%、20%、32%，同比增幅均超 24%。上海徐汇、浦东等核心区域多个高端项目开盘即售罄，如 “绿城・潮鸣东方”“前滩公馆” 等均价超 10 万元 / 平方米的楼盘成为市场亮点。

这一现象反映出改善型需求对优质地段、高品质房源的强烈偏好，核心城市 “好房子” 供应与需求形成有效匹配。

从供应结构看，广州等城市改善型房源占比达 47%，刚需占比 37%，呈现 “改善为主、刚需为辅” 的市场特征。贝壳研究院数据显示，重点城市改善购房占比从 2020 年的 26% 提升至 2022 年的 30%，35-45 岁核心换房群体推动市场结构性转变。

北京朝阳区、海淀区等优质板块因配套成熟、品质升级，成为改善客群首选区域。

政策组合拳降低置业成本，释放改善需求潜力

5 月政策环境持续宽松，为市场注入动力。

一是金融政策发力：5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，首套公积金贷款利率降至 2.6%，叠加降准释放 1 万亿元流动性，显著降低购房成本。以 100 万元 30 年期贷款为例，商贷月供减少 55 元，公积金贷款总利息节省 4.76 万元。

二是 “好房子” 新国标实施：5 月 1 日起施行的《住宅项目规范》通过提升层高、强化隔音等标准，推动住房品质升级，直接刺激改善型需求释放。

三是税收政策优化：北京、上海等地取消普通住宅与非普通住宅标准，降低 144 平方米以上房源交易税费，如北京某 1000 万元房产增值税可减少 25 万元。

政策协同效应显著，广州 “五一” 假期新房认购量环比增长 244.7%，上海二手房 “以小换大” 需求占比提升，144 平方米以上房源成交占比一季度增长 0.93 个百分点。

央行数据显示，2025 年一季度新发放房贷利率已降至 3.11%，叠加首付比例最低 15% 的政策，形成 “历史最宽松购房环境”。

区域分化加剧，二手房市场承压明显

尽管新房市场结构性回暖，但二手房市场呈现 “冰火两重天”。5 月百城二手住宅均价环比下跌 0.71%，同比跌幅扩大至 7.24%，三四线城市库存积压严重，部分项目降价超 10%。

广州二手住宅议价空间升至 7.7%，单价 3 万元以下房源成交占比近七成，反映出刚需群体对价格敏感度较高。

而一线城市核心地段二手房仍具韧性，上海内环、深圳南山等区域抗跌性较强，但部分学区房溢价率已压缩至 10% 以下。

这种分化与市场结构变化密切相关：一方面，新房供应向改善型倾斜，吸引置换需求；另一方面，二手房挂牌量高企，业主降价求售导致价格下行。

例如，珠海、东莞等城市新房价格单月下跌 1%，而深圳二手房成交量（4600 套）远超新房（3000 套），显示出二手房市场流动性压力。

未来趋势：核心城市修复延续，政策落实是关键

专家预计 6 月楼市将延续宽松基调，政策发力重点在于专项债收储存量土地、城中村改造等落地进展。房企年中促销节点临近，推盘节奏加快，核心城市市场有望保持修复，但城市间、项目间分化仍将持续。

值得关注的是，存量房贷利率下调空间打开，5 年期 LPR 或进一步降至 3.3%，叠加首付比例可能降至 10%，将继续降低购房门槛。

不过，市场仍面临挑战：三四线城市人口流出、库存高企问题短期内难以缓解，房价下行压力较大；二手房 “补跌” 风险犹存，上海内环等抗跌区域或出现 5%-7% 的价格调整。

总体而言，2025 年楼市将在政策引导下加速结构调整，高品质住宅与租赁市场成为新增长点，行业向 “稳量提质” 方向转型。

5 月楼市的积极表现是政策红利、改善需求释放与市场结构优化共同作用的结果。核心城市通过优质供给吸引改善客群，而政策组合拳有效降低置业成本，推动市场企稳。然而，区域分化与二手房压力仍需警惕，未来需关注政策落实效果及房企资金链稳定性。

对于购房者而言，核心城市优质改善项目仍具保值增值潜力，而三四线城市需谨慎评估市场风险。