美国滞胀风险上升 经济学家解析对商业地产的潜在影响

滞胀——即高通胀、低增长与高失业率并存的经济现象，正成为美国经济及商业地产领域的关注焦点。上一次美国出现大规模、持续性滞胀还是在20世纪70年代至80年代初，如今多位经济学家警示，美国正面临滞胀风险上升的挑战，其对多户型住宅、零售、工业等商业地产板块的影响值得警惕。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）商业房地产经济学主管托马斯·拉萨尔维亚博士（Thomas LaSalvia, PhD）表示，美国经济陷入滞胀的可能性已显著上升，评估概率在20%至40%之间。这一风险主要源于中东冲突持续时间超出预期、霍尔木兹海峡基本关闭，预计今年第二季度油价将平均达到每桶125美元。这种长期干扰将形成强烈的供给侧冲击，在经济增长本就脆弱的当下推高通胀，同时增加实际国内生产总值低增长甚至负增长及失业率上升的可能性。

他指出，若滞胀发生，多户型住宅和零售板块将面临巨大压力。多户型住宅将遭遇空置率上升、家庭形成速度放缓、租金增长疲软等问题，进一步压缩本就低迷的净营业收入增长；零售板块则会因能源和食品成本高企挤压非必要消费，导致可支配支出减少，同时高通胀将限制美联储降息空间，叠加2026年近9000亿美元商业房地产贷款到期，高借贷成本和贷款人的选择性将迫使资产价格进一步调整，高杠杆资产受影响最为明显。

AEW资本管理公司北美研究与战略主管迈克尔·阿克顿（Michael Acton）则认为，未来6至12个月滞胀并非基准情景，但已不再是小概率风险。他表示，经济增长将保持温和而非大幅收缩，通胀可能因能源领域扰动、移民政策相关的劳动力市场约束及地缘政治不确定性而更具粘性，更可能出现“低增长、高通胀、高利率”格局，而非典型滞胀螺旋。商业地产中，依赖可支配需求或存在结构性过剩的板块最易受冲击，老旧办公资产和部分零售板块尤为脆弱，而养老地产、核心地段工业地产等需求稳定、定价灵活的板块更能抵御低迷增长。

宏利投资管理公司（Manulife Investment Management）全球房地产研究与战略联合主管维克多·卡拉诺格博士（Victor Calanog, PhD.）表示，滞胀关键要素尚未形成，通胀已基本缓解，失业率仍低于5%，但中东冲突引发的石油供应冲击、全球需求回落及人工智能替代劳动力等因素，可能推高失业率。他强调，去年也曾出现滞胀担忧，但最终未成为现实，2025年美国商业房地产贷款同比增长近20%，交易活动增长21%，投资者应警惕风险误判，把握潜在机遇。

高纬环球（CoStar Group）美国资本市场分析全国总监查德·利特尔（Chad Littell）指出，美联储目前不认为短期内会出现滞胀，但若滞胀发生，商业地产资产价值将因收入增长跟不上支出和资本成本而承压，初期主要表现为利润率压缩。数据显示，2026年零售要价租金预计增长2%，工业板块1.5%，办公和酒店板块近1%，多户型住宅仅0.5%，在通胀预期上升背景下，所有主要地产类型都可能出现实际租金负增长。

马库斯-米利查普公司（Marcus & Millichap）首席情报与分析官约翰·张（John Chang）则认为，关税和移民减少已拖累美国经济增长，伊朗冲突进一步加剧了经济疲软和通胀高企的风险，其发展态势将直接决定滞胀风险高低。他表示，若滞胀来临，商业地产表现将优于多数投资选项，得益于较长的租赁期限和租金调整机制，多户型住宅、零售和工业板块有望抵御温和衰退。