美国东南部9处联邦建筑接受审查 多策略推进闲置资产优化

近日，美国公共建筑改革委员会（PBRB）在南卡罗来纳州查尔斯顿市召开公开会议，明确正在对东南部9处联邦建筑进行审查，拟通过整合、处置或适应性再利用等策略，降低运营成本，并将闲置建筑归还地方社区。该委员会执行董事保罗·沃尔登主持会议，重点探讨了如何重新定位运营成本高昂且利用率极低的联邦建筑。

此次审查工作的推进，源于房地产行业对联邦建筑新用途的持续关注，《城市土地》杂志此前发布的《闲置联邦房地产：路线图》报告，就已概述了全国范围内联邦建筑收购与适应性再利用的最佳实践。而这一举措的根本动因，是美国联邦建筑长期面临的投资不足问题——据PBRB透露，美国总务管理局（GSA）管理的联邦建筑，递延维护负债估计高达720亿美元及以上，许多建筑不仅设施老化，利用率也处于极低水平。

作为2016年《联邦资产出售和转让法案》设立的无党派临时机构，PBRB主要聚焦于全美约1500处被认定为闲置和废弃的建筑，负责向国会及联邦政府提出整合和处置建议。这些建议有望实现三大核心效益：为美国纳税人节省数十亿美元的运营和维护成本、为联邦员工提供更安全现代化的工作空间、将闲置资产归还地方税基，经重新利用后满足社区迫切需求。

“这些联邦建筑的核心问题是‘人去楼空，灯却常亮’。”前美国众议院议员、PBRB董事会成员尼克·拉霍尔表示，纳税人正为非优质且基本闲置的建筑支付高昂市场价，“2023年我们审查华盛顿特区部分联邦建筑时发现，其占用率较2019年下降了70%”。他指出，递延维护已导致部分建筑存在健康甚至安全隐患，“国会无法通过拨款解决这一问题，缩减联邦政府建筑组合势在必行”。

PBRB董事会成员丹·马修斯进一步明确了机构定位——他曾担任GSA公共建筑服务局局长，现任房地产咨询公司马修斯联合公司总裁。“我们不属于负责缩减政府员工规模的政府效率部，也不属于GSA，核心职责是为闲置或废弃建筑提出处置建议。”马修斯表示，国会设立该机构，就是希望有一个独立的、具备房地产专业知识的私营部门团队，在不受政府内部压力的情况下评估建筑状况。

据悉，PBRB的建议将提交至联邦管理和预算办公室审批，获批后由GSA负责迁移租户并按要求出售建筑，审查核心标准包括建筑占用率及递延维护、现代化所需的资本负债。“目前多数联邦建筑占用率远低于50%，甚至低于25%，华盛顿特区许多大型机构总部的占用率仅为5%至8%。”马修斯透露，这些建筑的人均运营成本高达15万至18万美元，而该市最优质的写字楼人均成本仅为3.5万至4万美元。

联邦建筑的适应性再利用为地方辖区带来了新机遇。前公共建筑专员、城市土地学会（ULI）受托人戴维·温斯特德表示，让房地产界和公众参与相关讨论至关重要，并以查尔斯顿市杜威伯里酒店为例：2008年，开发商约翰·杜威伯里以1500万美元从GSA拍卖获得这座曾闲置的联邦建筑，经7700万美元翻新重建后，该酒店每年为查尔斯顿市带来超过68万美元的财产税收入，还有食品饮料销售税及基于日均400美元房价征收的2%住宿税。

历史保护与重新开发的平衡成为各方关注的重点。查尔斯顿市市长威廉·科斯韦尔表示，该市在建筑保护方面有着悠久历史，“进步与保护并非相互排斥”，地方、地区、州和联邦政府应携手合作，推动具有历史意义的查尔斯顿海关大楼实现再利用，惠及当地居民。查尔斯顿保护协会总裁兼首席执行官布莱恩·特纳、佐治亚州萨凡纳市首席运营官萨莎·卡莱尔等利益相关方，也强调了PBRB透明度的重要性，以及在尊重历史建筑前提下推进适应性再利用的机遇。

2025年1月国会通过的《使用它法案》，要求利用率低于60%的联邦建筑接受处置审查，为PBRB的工作提供了新授权。温斯特德表示，当前多数城市商业市场低迷，正是将联邦员工转移至租赁私人办公空间的最佳时机，仲量联行（JLL）咨询数据显示，华盛顿特区私人办公空间人均成本约1万美元，远低于所审查的联邦建筑。

此次审查的9处建筑涵盖南卡罗来纳州、佛罗里达州、佐治亚州多地，包括查尔斯顿海关大楼、哥伦比亚市斯特罗姆·瑟蒙德联邦建筑群等，均存在占用率低、递延维护负债高的问题。自2020年以来，PBRB已针对38处联邦建筑提出三批整合处置建议，其中10处已售出，总金额达1.93亿美元。目前，PBRB正推进相关审查工作，下一份报告将于2026年第四季度发布。